Warszawscy najemcy lokali użytkowych długo pozostawali w rękach nierównomiernego oligopolu kamieniczników i Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami. Wolny rynek jednak weryfikuje proponowane stawki i za podobne lub nawet mniejsze pieniądze można wynająć lokal nowy, wolny od wad i wierzytelności.

Sytuacja najmu lokali o przeznaczeniu użytkowym – czy to na handel czy usługi dość długo była w Warszawie sytuacją specyficzną. Przypomnijmy, że na mocy przepisów z poprzedniej epoki dla wszystkich nieruchomości, których właściciela nie dało się ustalić (a po wojnie w stolicy była to zdecydowana większość) przechodziły one pod zarząd Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami i niejako nadawany im był status lokali komunalnych.

ZGN był w praktyce jedynym dużym dysponentem lokali użytkowych w Warszawie przez wiele długich lat. Jednak przez niedociągnięcia związane z zarządzaniem tzw. dobrem wspólnym na wielu lokalach zaczęły ciążyć wierzytelności wynikające z niepłacenia czynszów przez najemców. Brak fachowej konserwacji doprowadzał do postępującego obniżenia standardu. Eksmitowani użytkownicy pozostawiali następcom zdewastowane i obciążone wierzytelnościami nieruchomości. ZGN postawił wtedy dwa warunki: - pierwszym było odkupienie od niego należności w zaległym czynszu i dochodzenie ich we własnym zakresie, drugim z kolei – doprowadzenie lokalu do stanu używalności na własny koszt. Amortyzacja tych działań znacząco podwyższa realny koszt najmu nawet o połowę i przy głębszym zastanowieniu obniża konkurencyjność stawek oferowanych przez miasto.

Chcąc wynająć porządny lokal w Śródmieściu warto zastanowić się nad ofertą deweloperską. Tam, mimo pozorności wysokich cen i powszechnie panującej opinii, że mogą sobie pozwolić na taki biznes wyłącznie banki i apteki, nie znajdziemy ukrytych kosztów. Jak mawiają anglosasi: What you see is what you get – dostajesz to, co widzisz. Przy obecnym kursie Euro średnia stawka za lokal komunalny w centrum nie schodzi poniżej 25 EUR za metr. Do tego dochodzi prawie pewny koszt wymiany instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, przeróbek i proces odbioru technicznego. Jeśli biurokracja nam nie straszna to uzbrójmy się w cierpliwość i z pokorą przeznaczmy co najmniej dwa pierwsze czynsze w oczekiwaniu na oficjeli, którzy podbiją niezbędne do rozpoczęcia naszej działalności dokumenty.

Jak komentuje Łukasz Dołęga z Mermaid Properties, do których należy budynek przy Jasnej 26 – analizując stawki jakie proponują śródmiejscy najemcy w konkursach ofert na najem lokali użytkowych możemy powiedzieć, że ceny oferowane na przykład na Jasnej są takiej samej wysokości jak u nich. Plusem transakcji z deweloperem jest brak konieczności poprawy stanu technicznego lokalu, która w efekcie zawyża inicjalnie wynegocjowaną stawkę miejską. W takim przypadku inwestycja jest bardziej opłacalna – w czynszu nie ma ukrytych kosztów.

Coraz większa ilość powierzchni nieruchomości komercyjnych oferuje obszary o przeznaczeniu handlowo-usługowym. Wkrótce przechyli się to na bezdyskusyjną korzyść deweloperów, co zmusi miasto do zmiany polityki czynszowej, chcąc nadal pozostawać konkurencją.